北京房地产新政,你需要知道这些……

发布时间:2017-03-27 分类:投资策略 来源:7分钟理财

  1、近期房地产调控重拳频出,打了哪几拳?

3-17新政“认房又认贷”:只要你目前有房,或者目前没房,但是历史上贷过款,再贷都算二套;

3-23新政“央行再严控北京地区银行的按揭”:从按揭增量、离婚一年内的贷款人按二套房政策执行、严查贷款人的偿付能力/首付资金来源、规范对房产中介的退出机制;
上述做法,目的就是严控房产的投资性贷款,银行被迫压缩房贷,社会房地产杠杆率下降,没有杠杆,房地产就很难炒得动了。

  2、怎么理解贷款和房地产杠杆,对房地产炒作的作用?

比如买套300万的房子,首付3成,90万,过1年,涨了10%,即300万涨到了330万,对投资者来说,若理想情况不考虑售卖等成本,由于只花了90万本金,就得到 30万的收益,投资回报率高达33%,其实房子只涨了10%,投资者的收益却为33%。——这就是杠杆,用90万撬动了300万的投资资产。不过在金融投资中,杠杆的高收益也伴随着高风险,融资的成本,金融标的下跌的风险,都会加倍打压杠杆交易者。当杠杆被限制住,房地产的炒作能力就会被限制住。


  3、 房地产新政的效果预计如何?

“房子是用来住的,不是用来炒的”,国家在态度上比较明确。

  刚开完的两会中,关于房地产, “维稳房价”是关键词,房地产市场将进一步实施“一城一策”的分类调控措施。目前看“一城一策、分类调控”已经呈现出效果,2015年和2016年房价涨幅明显的热点城市(大约二十多个,主要集中于一线城市、部分省会城市以及少量“临一线”的三线城市),自2017年以来的新房销售量呈现明显回落的态势。由于降温过程缓慢而温和,预计降温的时间料将贯穿2017年全年;

  从全国的本轮房价的上涨看,初期的上涨以一线城市为主,主因是去库存之后供给严重不足,房地产投资和炒作出现爆发。而后经济发达的二线城市紧随其后,并在限购之下转向一线城市周边的三线城市房地产市场。

  目前看来,我们预计“一城一策”依然在推动房价涨幅偏小的三线城市去库存,而一二线城市的房地产供给并未相应增大,导致房地产调控之下、房价未必下跌。未来房价究竟怎么变化,还是需要持续观察政策对市场的影响。


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  4、地产调控会导致资金从房市流向股市吗?

  虽然地产调控升级对资金有“挤出效应”,但是资金也受市场投资预期、资金成本、经济发展等多方面影响。理论上,地产调控可能导致地产销售和投资的下行,造成企业盈利下降,进而可能影响经济的发展,进而导致股市投资出现震荡。

  下图过去10年,股市成交额与商品房销售额增速对比(月%)显示,两者没有明显的负相关性,即,  并不是房地产投资资金减少,股市投资资金就会增加。

  目前看:沪深A股市场持续出现IPO快速发行,并伴随着几年前的IPO企业进入大股东解禁阶段,供给远大于需求,导致股市缺乏赚钱效应,难以吸引新资金入市。


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  5、结合房地产调控,总体思路如何?

  目前来看2017年度房地产行业的调控政策仍将继续,而调控政策将会进一步抑制热点城市的房屋价格上涨,而三、四线城市由于国家信贷政策有针对性的倾向,会进一步释放库存压力。整个房地产行业的降温温和且持续,或会延续较长时间。因此我们建议投资者在投资房产时保持谨慎态度。



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