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理财问答(2017-06-14)∣老板想以公司名义买房用于投资,等升值后卖掉。应该怎么做账,交什么税?

7分钟理财 发布时间:2017-06-14 作者:罗元裳

问:老板想以公司名义买房用于投资,等升值后卖掉。应该怎么做账,交什么税?

答:

  这个问题属于财务问题,我简单回答一下吧。

  以公司名义买房,房产证名字是企业的话,涉及的报表项目为:减少现金,增加固定资产(审计报表需附加房产评估),增加固定资产折旧(5%每年)。

房产证名字是个人的话,会涉涉嫌转移企业资产,难以入账。

根据用途不同,税费有所不同。基本上必交的税费有:

  1、 契税:3%

  2、 持有税,如果是出租盈利的话,要根据租赁相关要求纳所得税;如果是空置,要交房产税,一般来说一年的房产税是登记价的0.84%,不过如果是一手房,三年内是免交的,这个可以和税务部门说明。

  3、 土地增值税,卖出时,企业持有房产就要交比个人持有房产多一个土地增值税,税率是差价的30%-60%。

  基本上您的问题从财务角度上讲就是这样,不过我想说明的是,以企业购买房产进行投资或员工自住并不是想当然的问题,如果单纯以为像个人一样低买高卖就可以赚钱就大错特错。

  首先是资金占用上的问题。企业购买房产是必须全额购房,那么如果是二手房,就存在缴纳房产税的问题,如果是一手房,在拿到房本前,企业的资金占用比率会非常大,会造成现金流的风险。

  其次是税务上的问题。如果是给老板自己住,还需要有租赁合同,需要开发票用于租赁。这种情况一般会被税务局重点监控

  再次是法律免责的问题。有限责任公司在法律上承担有限责任,这样就可以把企业资产和个人资产隔离,这样如果企业遇到经营问题,企业名下房产会被清偿,如果是老板个人名下房产就不会被追加清偿。

  最后是出售的问题。理论上说,企业名下资产根据持股比例不同分属于全体股东,如果出售资产,其获利也属于全体股东,如果老板个人超比例投入资本,出售时就不划算了。另外,很多购房者对于企业出售的二手房都会比较敏感,持房企业的债务、官司都有可能增加成交的难度。

  其实企业闲置资金可以进行的投资很多,很多机构都有对公理财服务,完全没有必要去追房地产泡沫风潮,还是应该在考虑经营风险、法律风险的前提下做出投资决策。

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